Dlaczego wyceny budżetowe często prowadzą do kosztownych konsekwencji w montażu wentylacji pożarowej w biurowcu?
W procesie inwestycyjnym dotyczącym budowy lub modernizacji biurowców, inwestorzy oraz generalni wykonawcy często oczekują uzyskania możliwie najniższych kosztów realizacji poszczególnych instalacji, w tym systemów wentylacji pożarowej. Skutkuje to zamawianiem tzw. wycen budżetowych, które mają charakter orientacyjny i oparte są na założeniach wstępnych, często niepopartych kompletną dokumentacją projektową. Choć na pierwszy rzut oka wydają się atrakcyjne cenowo, w praktyce nierzadko prowadzą do poważnych konsekwencji technicznych, organizacyjnych i finansowych. Poniżej przedstawiamy kluczowe przyczyny, dla których wyceny budżetowe mogą generować istotne ryzyka przy realizacji wentylacji pożarowej w biurowcach.
1. Brak oparcia o szczegółowy projekt wykonawczy
Wyceny budżetowe są najczęściej sporządzane na podstawie ogólnych założeń projektowych lub jedynie koncepcji. Brakuje w nich szczegółowych informacji dotyczących:
przebiegu kanałów wentylacyjnych,
dokładnych lokalizacji klap przeciwpożarowych,
wymaganych przekrojów kanałów i przepływów powietrza,
sterowania systemem w kontekście współpracy z SSP (systemem sygnalizacji pożaru).
Brak tych danych powoduje, że wycena ma charakter orientacyjny, a jej dokładność może się różnić od rzeczywistego kosztu realizacji nawet o kilkadziesiąt procent. W efekcie inwestorzy nie dysponują realistycznym obrazem kosztów, co prowadzi do konieczności korekt finansowych już w trakcie budowy.
2. Pominięcie kosztów integracji z innymi systemami
Wentylacja pożarowa w nowoczesnych biurowcach jest częścią zintegrowanego systemu bezpieczeństwa pożarowego. Musi współdziałać m.in. z:
systemami kontroli dostępu,
automatyką BMS (Building Management System),
systemem detekcji pożaru,
zasilaniem awaryjnym.
W budżetowych wycenach często pomija się koszty integracji i uruchomienia systemu w pełnym zakresie, w tym konieczność dostosowania algorytmów sterowania, synchronizacji działania urządzeń oraz prób funkcjonalnych. Niedoszacowanie tych elementów skutkuje dodatkowymi kosztami już na etapie realizacji i odbiorów.
3. Nierealne założenia dotyczące materiałów i komponentów
Wiele budżetowych wycen zakłada wykorzystanie tańszych, niespełniających wymogów komponentów, np.:
kanałów bez odpowiednich klasyfikacji ogniowych (EI 120),
klap przeciwpożarowych bez atestów dopuszczenia do stosowania w warunkach danej klasy odporności pożarowej budynku,
central wentylacyjnych bez wymaganych certyfikatów zgodności z normami PN-EN 12101.
W praktyce, na etapie realizacji, okazuje się, że rzeczywiste wymagania projektowe i prawne są znacznie bardziej rygorystyczne, co wymusza zastosowanie droższych rozwiązań. Taka korekta nie tylko generuje koszty, ale często powoduje także opóźnienia w harmonogramie inwestycji.
4. Niedoszacowanie kosztów montażu i robót towarzyszących
Systemy wentylacji pożarowej wymagają precyzyjnego montażu w trudnych warunkach technicznych, m.in. w strefach technicznych, szybach instalacyjnych, stropach i ścianach o odporności ogniowej. Wyceny budżetowe często:
nie uwzględniają trudnych warunków montażowych (np. prac na wysokości, ciasnych przestrzeni),
pomijają konieczność uszczelniania przejść instalacyjnych masami ogniochronnymi,
nie przewidują udziału rzeczoznawców ds. ppoż. i kosztów uzgodnień wykonawczych.
To prowadzi do eskalacji kosztów robót dodatkowych i nierzadko wywołuje spory między wykonawcą a inwestorem.
5. Brak rezerwy na zmiany projektowe i nieprzewidziane okoliczności
Realizacje inwestycji biurowych, zwłaszcza w obiektach istniejących (modernizacje), często wiążą się z koniecznością wprowadzania zmian projektowych wynikających z:
kolizji z innymi instalacjami,
niezgodności dokumentacji z rzeczywistym stanem technicznym,
zmian funkcji pomieszczeń na etapie budowy.
Wyceny budżetowe nie przewidują takich modyfikacji, co sprawia, że inwestorzy są zaskoczeni koniecznością wygospodarowania dodatkowych środków. Koszty te mogą być znaczne, zwłaszcza jeśli dotyczą dostosowania systemu do wymogów ochrony przeciwpożarowej.
6. Ryzyko kompromisów jakościowych
Dążenie do utrzymania budżetu kosztorysowego na poziomie wyceny orientacyjnej nierzadko skutkuje próbami ograniczania kosztów przez wybór podwykonawców o niższych kwalifikacjach lub stosowanie materiałów wątpliwej jakości. Tego rodzaju kompromisy wpływają na niezawodność systemu wentylacji pożarowej, a tym samym na bezpieczeństwo użytkowników biurowca oraz późniejsze koszty eksploatacji i serwisowania systemu.
Wyceny budżetowe, mimo że mogą być użyteczne na bardzo wczesnym etapie planowania inwestycji, nie powinny być traktowane jako podstawa do podejmowania kluczowych decyzji finansowych i wykonawczych w zakresie wentylacji pożarowej. Tylko szczegółowa analiza oparta na kompletnym projekcie wykonawczym, uwzględniająca pełne wymagania prawne, techniczne i logistyczne, jest w stanie zapewnić rzetelną kalkulację kosztów. Niedoszacowanie lub błędne założenia na tym etapie niosą za sobą ryzyko nie tylko przekroczenia budżetu, ale przede wszystkim kompromitacji systemu, który w sytuacji zagrożenia ma chronić zdrowie i życie ludzi.
W dobie rosnącej odpowiedzialności prawnej inwestorów i wykonawców za bezpieczeństwo pożarowe budynków, profesjonalne podejście do wyceny instalacji wentylacji pożarowej nie powinno być traktowane jako koszt, lecz jako inwestycja w jakość, bezpieczeństwo i przewidywalność całego procesu budowlanego.
Komentarze
Prześlij komentarz